Finanse Inwestowanie

Najlepsze metody uzyskania największego zysku z Twojej inwestycji

Ten wpis nie jest dostępny publicznie, a jedynie dla zainteresowanych zarabianiem w oparciu o inwestycje gruntowe.

Pamiętasz, że przy zakupie gruntu warto zwracać uwagę na kilka podstawowych jego cech? Między innymi:

  • klasa bonitacyjna (od jej klasy zależy wielkość podatku rolnego),
  • lokalizacja (łatwiej sprzedać grunt w dobrej lokalizacji np. blisko miasta z walorami
  • turystycznymi w znanym regionie niż grunt w mało znanym miejscu o kiepskich walorach daleko od miasta) , – dostęp do drogi, skomunikowanie
  • potencjał rozwoju i wzrostu,
  • infrastruktura wokół (nowe drogi, lotniska, ośrodki wypoczynkowe i hotele, możliwość podłączenia mediów),
  • walory turystyczne (morze, lasy, jeziora, góry, rzeki, znane regiony – miejscowości, atrakcje
  • turystyczne, agroturystyka ale również moda itp.),
  • plan zagospodarowania przestrzennego (czy jest czy go nie ma – choć osobiście uważam że lepiej kupić grunt tam gdzie go nie ma, ponieważ istnieje wtedy większe pole manewru dla potencjalnego inwestora. Grunty z uchwalony planem zagospodarowania mają więcej ograniczeń – decyzje inwestycyjne muszą być realizowane na podstawie tego planu – natomiast w przypadku braku planu decyzja o warunkach zabudowy nie musi pozostawać w zgodności ze studium zagospodarowania przestrzennego).

Ważne są jak wiesz również warunki transakcji przy zakupie – metodą współfinansowania przez właściciela – to czy możesz uzyskać upust od właściciela, jak dużą dźwignią finansową możesz się posłużyć (temat dźwigni finansowej omawiałem wcześniej), jakie opłaty przy zakupie ponosisz (np. koszty podpisania umów, notarialne) itp.

Jeden z przykładów najlepszej metody uzyskania największego zysku poznałeś również wcześniej – zastosował ją mój przyjaciel w przykładzie omawianym wcześniej.

Oto metody, które jeśli zastosujesz przyniosą Tobie najszybszy i największy zwrot z zainwestowanego kapitału:

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (jeśli gmina nie uchwaliła miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Ustalenia tej decyzji stanowią podstawę do opracowania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę. Decyzje o warunkach zabudowy są wydawane przez prezydenta, burmistrza, wójta. Możesz zapytać o możliwość jej wydanie jeszcze zanim staniesz się właścicielem. Jeśli masz wątpliwości co do jej wydania możesz zawszeć z właścicielem umowę przedwstępną warunkową tzn. umowa sprzedaży zostanie zawarta gdy będziesz miał pewność, że decyzja o warunkach zabudowy będzie możliwa do wydania.

Jeśli gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jego ustalenia stanowią podstawę do opracowania projektu budowlanego i uzyskania pozwolenia na budowę (nie trzeba wtedy występować o decyzję o warunkach zabudowy) Jest to najkrótsza droga od działki rolnej do budowlanej i najszybsza forma umożliwiającą zabudowę na ziemi rolnej. Jej wydanie trwa max. 2 miesiące. Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy trzeba spełnić kilka warunków tj.:

a) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana
b) teren ma dostęp do drogi publicznej
c) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji
d) teren nie jest objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską, archeologiczną

Podział na mniejsze działki

Jeśli kupiłeś grunt, którego wielkość umożliwia podział możesz podzielić go na mniejsze działki (oczywiście muszą na to zezwalać również przepisy prawa – np. ustawa o gospodarce nieruchomościami). Podziału dokona geodeta (podział 1 ha gruntu na 10 mniejszych działek po 1000 m2 będzie kosztował ok. 2000 zł).

Podłączenie mediów np. prąd, woda, gaz, kanalizacja

Po otrzymaniu wypisu z planu zagospodarowania przestrzennego (jeśli plan zagospodarowania przestrzennego istnieje) lub decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego), można przystąpić do procesu dostarczania podstawowych mediów. W tym celu należy zwrócić się do dostarczycieli poszczególnych mediów z wnioskiem o wydanie technicznych warunków ich dostawy (np. prąd do zakładu energetycznego, gaz do zakładu gazowniczego itd.). Oczywiście podłączenie mediów możesz realizować nawet przed otrzymaniem decyzji o warunkach zabudowy (decyzja o warunkach zabudowy nie jest konieczna do ich podłączenia – podłączając je możesz o nią nawet nie występować).

Z wnioskiem o ustalenie technicznych warunków przyłączenia energii elektrycznej, gazu i wody występuje właściciel obiektu lub osoba przez niego upoważniona, załączając kserokopię aktu własności lub innego tytułu prawnego do nieruchomości oraz mapę sytuacyjną do celów opiniodawczych. Najczęściej po rozpatrzeniu wniosku przez dostawcę mediów następuje wydanie zapewnienia możliwości dostawy i wydanie warunków przyłączenia do sieci.

Dlatego tak ważne na etapie decyzji o kupnie grunty jest aby w pobliżu były wymagane media i możliwość podłączenia się do nich – umożliwi to przyszłemu właścicielowi ewentualną budowę. Również koszt podłączenia będzie niewielki.

Zastosuj trzy wspomniane metody podniesienia wartości Twojej inwestycji a Twój zysk będzie największy.